隨著去年樓市進(jìn)入調(diào)整期，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下滑，各大房企去年期末的“成績(jī)單”也不盡人意。萬科、恒大、保利、碧桂園、世茂、融創(chuàng)中國(guó)、龍湖、富力、招商、金地十家品牌房企的賺錢效率普遍下滑，2014年房企營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)漲幅雙雙放緩，分別收窄為18.99%和8.84%，遠(yuǎn)低于2013年的水平。同時(shí)，由于銷售不暢，資金鏈緊繃，十家品牌房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率超過了70%。
房地產(chǎn)行業(yè)10%左右的行業(yè)平均利潤(rùn)率在銀行業(yè)面前被“秒殺”了。目前，中國(guó)銀行業(yè)平均凈利潤(rùn)率在35%-40%，房企給銀行打工并不是傳說。
不過，隨著近期相關(guān)部門出臺(tái)了多項(xiàng)刺激樓市的政策，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)2015年的市場(chǎng)將明顯好于去年，對(duì)于過了一年苦日子的房企來說，也是一次難得的喘息機(jī)會(huì)。
龍頭房企凈利潤(rùn)增速普遍下滑增收難增利
以龍頭萬科為例，2014年其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1463.9億元，凈利潤(rùn)157.5億元，同比分別增長(zhǎng)8.1%和4.2%。雖然兩個(gè)數(shù)據(jù)增幅的差距好于行業(yè)平均水平，但對(duì)于萬科來說，公司上下也是并不滿意。同時(shí)，相比2013年，萬科的結(jié)算凈利率也下降0.6%，為11.41%。
在萬科2014年度業(yè)績(jī)推介會(huì)上，萬科董秘譚華杰表示，“2014年我們的銷售有26%增長(zhǎng)，但是結(jié)算沒有跟上，結(jié)算面積只增長(zhǎng)2%，對(duì)應(yīng)結(jié)算收入增長(zhǎng)8%，營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)8%，權(quán)益增速4%，我們對(duì)這個(gè)增速是不滿意的。但是因?yàn)榻Y(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銷售，造成已售未結(jié)金額從1600億元增長(zhǎng)到1900億元，增幅達(dá)19.9%”。
至于賺錢效率下滑的原因，譚華杰則解釋稱，“2014年我們的毛利率和ROE(全面攤薄凈資產(chǎn)收益率)都有小幅度下降，下降的主要原因一方面是因?yàn)榈貎r(jià)占房?jī)r(jià)比例越來越高，意味著開發(fā)商利潤(rùn)空間不斷被擠壓；第二，2014年房?jī)r(jià)不斷下跌，當(dāng)年賣出去的現(xiàn)房當(dāng)期結(jié)算，會(huì)影響2014年的毛利率；第三，2014年公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型方面有一些投入，這些投入在短期內(nèi)無法體現(xiàn)為一個(gè)好的收益率，這個(gè)會(huì)直接影響我們的收益率水平”。
除了萬科外，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)這三家傳統(tǒng)龍頭同樣也出現(xiàn)了增收難增利的情況。其中保利地產(chǎn)2014年?duì)I收增速為18.08%，凈利潤(rùn)增速為13.52%；金地集團(tuán)2014年?duì)I收增速為31%，凈利潤(rùn)增速為10.77%；招商地產(chǎn)2014年?duì)I收增速為33.21%，凈利潤(rùn)增速僅為1.75%。
據(jù)悉，招商地產(chǎn)凈利潤(rùn)增速如此之低，主要是由于三方面原因造成，一是2013年轉(zhuǎn)讓深圳曦城項(xiàng)目股權(quán)對(duì)非經(jīng)常性損益的影響，扣除非經(jīng)常性損益后2014年凈利潤(rùn)增速為13%，明顯高于扣非前；二是在2014年房?jī)r(jià)下行的背景下，公司計(jì)提了5.4億元的存貨跌價(jià)損失；三是公司結(jié)算毛利率與2013年相比下降4.6%。
“由此可見多數(shù)企業(yè)增收不增利”，蘭德咨詢總裁宋延慶表示，2014年上市房企利潤(rùn)率延續(xù)了近年來持續(xù)走低的態(tài)勢(shì)。如果剔除評(píng)估物業(yè)增值，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利率已抵近10%，甚至已低于10%，這意味著企業(yè)盈利壓力非常之大，房地產(chǎn)行業(yè)很有可能進(jìn)入“中利行業(yè)”之列。
房企平均負(fù)債率高企萬科負(fù)債率超77%
隨著樓市的持續(xù)低迷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金也在下跌。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金121991億元，比上年下降0.1%，其中，國(guó)內(nèi)貸款21243億元，增長(zhǎng)8.0%；利用外資639億元，增長(zhǎng)19.7%；自籌資金50420億元，增長(zhǎng)6.3%；其他資金49690億元，下降8.8%。
雖然房企投資有所減少，但由于銷售業(yè)績(jī)不佳，房企的資金出現(xiàn)緊缺，導(dǎo)致負(fù)債率有所上升。業(yè)內(nèi)人士分析，在2014年房市低迷的環(huán)境下，開發(fā)商普遍采用的高杠桿和高資金成本驅(qū)動(dòng)的“以債養(yǎng)債”模式，致使房企負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)“攀上新高”。房企在高負(fù)債的基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)運(yùn)作極不靈活，萬一出現(xiàn)資金鏈斷裂，房企只能倉促甩賣股權(quán)。
克而瑞研究中心分析師朱一鳴分析稱，房企利潤(rùn)率下滑的原因，一是由于這幾年土地成本的過快上漲，房?jī)r(jià)的漲幅趕不上地價(jià)的漲幅；另一方面，房企融資成本不斷上漲，蠶食了企業(yè)的盈利空間。
“前幾年開發(fā)商降價(jià)10%，凈利僅損失3%左右。但現(xiàn)在降10%的價(jià)格，帶給凈利的影響至少是4%－5%”，億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東說，“去年很多房企拿了高價(jià)地，售價(jià)承壓，利潤(rùn)空間有限，未來房地產(chǎn)利潤(rùn)率存在進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)。”
在宋延慶看來，房地產(chǎn)有息負(fù)債利潤(rùn)都比較高，一般都高于10%。一旦其凈利潤(rùn)無法跑贏有息負(fù)債利潤(rùn)，就將是很大挑戰(zhàn)。負(fù)債率攀升成為房企中報(bào)的又一大共性。在20家龍頭房企中，除了萬科的負(fù)債率達(dá)到36.4%的優(yōu)秀水平以外，幾乎所有的房企都出現(xiàn)了負(fù)債率的高增長(zhǎng)。恒大、綠城、華夏幸福等房企負(fù)債率的增幅也同比達(dá)到了20%或以上，凈負(fù)債率達(dá)到90%上下。
中金公司的數(shù)據(jù)顯示，其重點(diǎn)覆蓋的A股上市公司凈負(fù)債率達(dá)到106%，超越了2008年的高點(diǎn)，而在內(nèi)地及香港上市的內(nèi)地房企一年以內(nèi)到期負(fù)債和在手現(xiàn)金之比分別為1.33倍、1.56倍，僅略低于2008年下半年水平，資金流壓力逐步顯現(xiàn)。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士稱，去年前三季度樓市持續(xù)下行，雖然四季度政策面發(fā)生了一些變化，使得樓市開始企穩(wěn)，但是也難以扭轉(zhuǎn)全年的頹勢(shì)。因此，今年不少企業(yè)凈利潤(rùn)下滑，很大一部分原因便是計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備；同時(shí)，房?jī)r(jià)的持續(xù)下行，也讓房企損失了不少利潤(rùn)。
其實(shí)，地產(chǎn)大佬們?cè)缫鸭铀俎D(zhuǎn)型自救。上半年，萬科繼涉足商業(yè)地產(chǎn)后，在養(yǎng)老、物流、旅游地產(chǎn)方面動(dòng)作連連，并先后推出了“小股操盤”及事業(yè)合伙人制度、全民經(jīng)紀(jì)人制度，并以互聯(lián)網(wǎng)思維聯(lián)手百度、途家、鏈家等合作伙伴，試圖共同打造萬科生態(tài)圈。
恒大則在多元化上走得更遠(yuǎn)，從恒大足球隊(duì)到恒大冰泉，再到恒大音樂和恒大糧油，恒大正在將觸角伸至日常生活中的多個(gè)領(lǐng)域。再如，碧桂園的海外布局，綠地、華潤(rùn)等入股銀行業(yè)，均是房地產(chǎn)企業(yè)在新市場(chǎng)環(huán)境下的應(yīng)對(duì)舉措。