住建部公積金監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光近日撰文稱，我國(guó)設(shè)立國(guó)家住房銀行條件已基本成熟，改革依據(jù)充分，資金規(guī)模巨大。
張其光稱，目前房地產(chǎn)業(yè)仍是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ?jīng)濟(jì)“房地產(chǎn)化”短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。設(shè)立政策性住宅金融機(jī)構(gòu)(或可定名為國(guó)家住房銀行)，是增加住房消費(fèi)需求的有效措施。
據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解，至于國(guó)家住房銀行的發(fā)展模式，目前坊間主要討論的是國(guó)家開發(fā)銀行模式和美國(guó)的“兩房”(房利美、房地美)模式，而后者的可能性似乎更大。
中國(guó)版兩房日益臨近
在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的背景下，今年3月底，監(jiān)管部門放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，將二套房貸的最低首付比例從六成降至四成，并將以前免征營(yíng)業(yè)稅的期限從購(gòu)房滿5年下調(diào)至2年，以拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求復(fù)蘇。
摩根士丹利華鑫證券宏觀經(jīng)濟(jì)研究主管章俊對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示：“這并不意外，目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下滑很大程度上是受房地產(chǎn)投資的拖累，而房地產(chǎn)投資下滑背后則是房地產(chǎn)需求在持續(xù)萎縮，放松房地產(chǎn)調(diào)控可以被視為政府應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑的重要舉措。”
張其光在文章中還指出，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，關(guān)鍵是增加住房消費(fèi)需求。以住房公積金制度為基礎(chǔ)，設(shè)立政策性住宅金融機(jī)構(gòu)(或可定名為國(guó)家住房銀行)，是增加住房消費(fèi)需求的有效措施，應(yīng)抓緊組織實(shí)施。
分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系多個(gè)行業(yè)，例如化解過剩產(chǎn)能和影子銀行風(fēng)險(xiǎn)，而這需要轉(zhuǎn)變住房政策取向，從調(diào)控供給轉(zhuǎn)為培育需求。
張其光在文章中建議，加快改革住房公積金制度，將各地住房公積金管理中心整合為國(guó)家住房銀行，向繳存住房公積金職工提供低息住房貸款，增加中低收入家庭住房消費(fèi)需求。
興業(yè)證券研究認(rèn)為，中國(guó)通過“按揭-MBS-國(guó)家住房銀行”來階段性穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策組合已經(jīng)開始浮出水面。由于中國(guó)存量房持有結(jié)構(gòu)不均衡、此前對(duì)居民按揭貸款支持力度不大，因此未來幾年內(nèi)通過上述模式穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、階段性降低“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)的概率還是很大的。
恒業(yè)基金投資總監(jiān)柳宇星告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者：“成立國(guó)家住房銀行，以國(guó)家住房銀行為載體，加之銀行、保險(xiǎn)、債券投資基金等作為重要投資及持有機(jī)構(gòu)的‘按揭-MBS-兩房’的穩(wěn)定房?jī)r(jià)并加快存量住宅周轉(zhuǎn)的方式，將越發(fā)成為一種可行方式，在短期及中期內(nèi)通過向中低收入階層提供低息的住房按揭貸款支持，以提高存量住宅的去化與周轉(zhuǎn)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性收縮過快的大環(huán)境下，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的發(fā)展水平。”
民生證券也認(rèn)為，“國(guó)家住房銀行”概念的提出意味著中國(guó)版兩房日益臨近。
民生證券宏觀政策研究院研究員李奇霖對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者稱：“‘國(guó)家住房銀行’的模式可能有兩種，一種是國(guó)開行模式，另一種是美國(guó)‘兩房’模式。國(guó)開行模式是指通過發(fā)行金融債籌集資金，直接向購(gòu)房需求者提供資金支持；‘兩房’模式是指通過購(gòu)買商業(yè)銀行住房抵押貸款并發(fā)行RMBS(個(gè)人住房抵押貸款支持證券)支持個(gè)人住房市場(chǎng)。目前來看，‘兩房’模式的概率更高一些。”
資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)向個(gè)人住房抵押貸款拓展是大趨勢(shì)，從國(guó)際市場(chǎng)來看，美國(guó)在資產(chǎn)證券化興起與住宅抵押貸款領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)我國(guó)的資產(chǎn)證券化借鑒意義深遠(yuǎn)。
李奇霖認(rèn)為，作為政策性機(jī)構(gòu)，如何避免政府支持機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險(xiǎn)相比于具體運(yùn)用模式而言，更需向美國(guó)學(xué)習(xí)，美國(guó)“兩房”在金融危機(jī)期間經(jīng)歷了危機(jī)而后恢復(fù)，其間戰(zhàn)略是如何調(diào)整的也值得關(guān)注。
“中國(guó)住房銀行與美國(guó)‘兩房’無論是從設(shè)立的初衷與意義，還是從運(yùn)營(yíng)的模式與風(fēng)控的管理上都將有本質(zhì)的差別。中國(guó)住房銀行的設(shè)立基礎(chǔ)是對(duì)國(guó)家住房公積金的改革，設(shè)立的目的是以信貸支持的手段為中低收入階層解決住房需求問題，運(yùn)營(yíng)模式上除了類似美國(guó)兩房購(gòu)買貸款機(jī)構(gòu)的房屋抵押貸款支持證券外，也將直接向購(gòu)房者提供按揭貸款服務(wù)，風(fēng)控管理模式上將由國(guó)家相關(guān)部門垂直管理，并結(jié)合稅收等宏觀調(diào)控手段以共同穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展。”柳宇星表示。
盤活銀行資產(chǎn)
據(jù)本報(bào)記者了解，在經(jīng)濟(jì)增速下行趨勢(shì)中，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行不良貸款壓力巨大，在盈利性和流動(dòng)性目標(biāo)約束下，銀行似乎并不情愿降低個(gè)人住房貸款利率。在各類貸款中，住房貸款成為商業(yè)銀行貸款期限最長(zhǎng)、收益率最低的資產(chǎn)。
興業(yè)證券研究指出，2014年以來央行[微博]大力鼓勵(lì)商業(yè)銀行投放按揭貸款，但收效甚微的核心原因在于商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債期限錯(cuò)配的問題日益嚴(yán)重。當(dāng)銀行負(fù)債方從穩(wěn)定的居民存款轉(zhuǎn)變?yōu)椴环€(wěn)定(且高息)的同業(yè)與理財(cái)之后，其降低投放長(zhǎng)期限、低利率的按揭貸款是必然之舉。
張其光認(rèn)為，通過國(guó)家住房銀行提供低息貸款，可以解決“貸款難”和“貸款貴”的問題，有效提高家庭購(gòu)房能力，增加住房消費(fèi)需求。設(shè)立國(guó)家住房銀行，可以有效解決商業(yè)銀行“順周期”操作問題，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，拓展貨幣政策操作空間，為利率市場(chǎng)化改革創(chuàng)造條件。
而對(duì)于銀行而言，需要一個(gè)可以轉(zhuǎn)讓按揭貸款的MBS(住房抵押貸款證券)二級(jí)市場(chǎng)，以降低風(fēng)險(xiǎn)、提高房貸意愿和能力。同時(shí)，繼去年銀監(jiān)會(huì)推出信貸資產(chǎn)證券化(ABS)備案制之后，今年央行亦通知稱資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)實(shí)行注冊(cè)發(fā)行，兩大政策利好將有利于推動(dòng)我國(guó)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的全速發(fā)展。
通過資產(chǎn)證券化將銀行貸款出表之后，對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行一個(gè)重要影響就是盤活資產(chǎn)。李奇霖認(rèn)為，銀行出售信貸資產(chǎn)，將未來現(xiàn)金流轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金，緩解資本補(bǔ)充壓力，同時(shí)使資產(chǎn)端期限短期化，與負(fù)債端匹配，緩釋銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而且還可以為銀行騰挪出新的信貸資金支持。
中債資信金融業(yè)務(wù)部分析師祖欣也對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品可以使銀行獲得一種新的融資方式，在滿足監(jiān)管要求下通過資產(chǎn)端融資來開展多元化業(yè)務(wù)，同時(shí)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品可以有效緩解銀行的資本充足率和存貸比壓力。
鑒于我國(guó)MBS尚處于起步階段，且房貸規(guī)模巨大，國(guó)家住房銀行的籌建有望推動(dòng)MBS進(jìn)入快速發(fā)展階段。
據(jù)民生證券分析指出，一方面，資產(chǎn)證券化本身占我國(guó)債券市場(chǎng)規(guī)模較低，2014年底資產(chǎn)證券化產(chǎn)品存量占整個(gè)債券市場(chǎng)規(guī)模的比例不到1%；另一方面，我國(guó)信貸資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)以企業(yè)貸款為主，2014年其占比高達(dá)86%，而個(gè)人住房抵押貸款僅占3.6%，與美國(guó)以MBS為主的資產(chǎn)證券化市場(chǎng)相比差距也甚遠(yuǎn)。
銀行保險(xiǎn)為MBS主要投資者
收益率仍有顧慮
多家金融機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，MBS主要的投資者為商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、信托公司、農(nóng)村信用社、企業(yè)年金、社?；鸬葯C(jī)構(gòu)。
中債資信認(rèn)為，目前由于市場(chǎng)投資者尚不夠成熟，我國(guó)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的主要購(gòu)買者仍然以銀行等機(jī)構(gòu)投資者為主。
對(duì)于銀行，除了盤活資產(chǎn)外，MBS還能分散風(fēng)險(xiǎn)、增加中間業(yè)務(wù)收入。除了銀行，比較青睞期限較長(zhǎng)產(chǎn)品的保險(xiǎn)資金、社?；稹⑵髽I(yè)年金等機(jī)構(gòu)投資者同樣可以成為重要的投資者，但各種投資方的風(fēng)險(xiǎn)偏好亦有不同。
以保險(xiǎn)資金為例，對(duì)長(zhǎng)久期的產(chǎn)品有一定偏好，以匹配負(fù)債端的現(xiàn)金流，且保險(xiǎn)公司相對(duì)較愿意投資安全性有保障的優(yōu)先層級(jí)。一位保險(xiǎn)資管業(yè)內(nèi)人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示：“從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)于MBS是有需求的，有產(chǎn)品就不愁有保險(xiǎn)公司會(huì)持有。但險(xiǎn)資會(huì)綜合考慮發(fā)行利率、期限、流動(dòng)性等層面的綜合因素。”
本報(bào)記者了解到，在目前已經(jīng)發(fā)行的MBS中，銀行持有占比依然較高，銀行互持現(xiàn)象明顯，已發(fā)行的MBS產(chǎn)品目前利率在6%左右。在業(yè)內(nèi)人士看來，銀行之間互持導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)難以分散，若要分散風(fēng)險(xiǎn)還需做出一些制度上的安排。
不過，就保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)而言，本報(bào)記者從多家保險(xiǎn)公司了解到，險(xiǎn)資往往將MBS列為另類投資，在收益率方面仍有顧慮。從險(xiǎn)資目前投資另類投資的收益率水平來看，MBS產(chǎn)品的收益率與其他另類投資尚有差距。
以上市險(xiǎn)企來看，其另類投資占比在2014年均有較大幅度的提升，截至2014年11月底的數(shù)據(jù)顯示，在近8.95萬億元的保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額中，另類投資已超過1.7萬億元，占比19%。
從行業(yè)投資收益率水平來看，2014年保險(xiǎn)資金投資收益率達(dá)到6.3%，綜合收益率9.2%，比上年分別提高了1.3個(gè)和5.1個(gè)百分點(diǎn)，均創(chuàng)5年最高水平，但目前MBS產(chǎn)品仍難以達(dá)到這一收益水平。
同時(shí)，上述保險(xiǎn)資管人士還分析稱：“對(duì)于持有MBS而言，險(xiǎn)資最關(guān)心的還是收益率。而公積金貸款利率過低也是險(xiǎn)資難以對(duì)接的原因。”