股市和樓市近期成為熱門話題。其實去年7月直至今年一季度，樓市根本擠不進主流話題圈，大家只對股市高度熱情。但今年4月以來，隨著深圳房價一躍而起，一線城市地王頻現(xiàn)，上海、北京、廣州房價漲起，二線城市住宅成交量暴增，甚至連2011年以來樓市“重災(zāi)區(qū)”的浙江也驚現(xiàn)復(fù)蘇跡象，越來越多的人討論樓市，甚至有人開始賣股買房。在很多人眼中，股市和樓市常對立起來，二者形成為簡單的“蹺蹺板”關(guān)系。其實，二者的關(guān)系比較復(fù)雜。
首先，從市場運行方向看，股市和樓市基本同向。國內(nèi)外歷史上也能找到很多案例。近幾年國內(nèi)情況來看，2007年股市火爆，并創(chuàng)歷史新高，同期樓市也非常紅火；2008年股市下跌，僅用了一年時間，上證綜指便由6124點最低跌至1664點，同期樓市也持續(xù)降溫；2009年股市樓市同步回暖；2012年至2013年樓市回暖，股市在2012年底和2013年初有所表現(xiàn)；2014年7月開始股市走牛，2014年10月大城市住宅成交量開始反彈。由此可見，二者并非“蹺蹺板”的關(guān)系。
主因在于，貨幣政策和流動性是驅(qū)動股市和樓市變化的同一核心因素。尤其是作為資產(chǎn)品的股票和房產(chǎn)，更容易受貨幣寬松而上漲，因銀根緊縮而下跌。2007年、2009年、2012年、2014年下半年，皆是貨幣寬松期間，股價和房價易漲；2008年、2011年、2014年上半年，皆是貨幣偏緊期間，股價和房價易跌。
其次，從市場運行節(jié)奏看，股價先變化，房價后變化。股票為標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)品，以投資投機需求為主；房產(chǎn)為準(zhǔn)資產(chǎn)品，在不同時期存在不同程度的投資投機需求，但總體以自住消費需求為主，尤其是近三四年投資投機需求大幅減少。面對同樣的貨幣寬松環(huán)境，股市比樓市更敏感，反應(yīng)更快，不管是上漲還是下跌，總是比樓市快一步。比如，2008年10月股價見底，2009年3月房價才見底。2009年7月股價見頂(反彈頂)，房價直至2011年才降溫。就這輪上漲來看，股價于2014年7月見底，而房價直至今年4月才見底(70城房價指數(shù))。
再次，在一輪完整的上行和下行周期中，股市和樓市的粗略關(guān)系可歸納為同向、不同步，如果進一步細究二者相互影響的具體情況，又可劃分為以下三個階段。
第一階段，股市強，利空樓市。在每一輪市場上行期，股市先反彈，會吸引越來越多投資者的關(guān)注，在越來越明顯的賺錢效應(yīng)下，會有部分人暫緩購房，先把資金投入股市中，甚至極端者會抵押房產(chǎn)或出售房產(chǎn)，籌資炒股。這一階段，股市走強是利空樓市的，主要是分流了樓市資金。觀察本輪行情，去年7月至今年3月，大致屬于第一階段。股評家“賣房炒股”的建議，頻見報端，而這一時期全國樓市正處于低迷期。
第二階段，樓市回暖，股市繼續(xù)上漲。在貨幣寬松驅(qū)動以及其他因素影響下，樓市也漸漸復(fù)蘇，其中部分大城市率先回暖，越來越多感受到房價開始止跌上漲，又出現(xiàn)較好購房季。此時，股市經(jīng)歷半年或一年上漲之后，已攀升到一定高度，進入牛市的中場或下半場，部分股民防范風(fēng)險意識漸漸增強，其中有些人落袋為安，拋售股票，轉(zhuǎn)而購房。比如當(dāng)前階段，一線城市部分高端住宅樓盤熱銷，就包含有高資產(chǎn)股市大戶開始入市購房，這多屬改善性居住需求。與此同時，也有少數(shù)激進投資者或者新股民，受身邊親友炒股賺錢效應(yīng)影響，不畏股市高位，仍向前沖，其中會有人將樓市資金轉(zhuǎn)入股市。于是，這一階段，股市和樓市你來我往，互有損益，相互影響呈中性。觀察本輪行情，今年3月以來至今，屬于第二階段。
第三階段，股市見頂，利好樓市。散戶主導(dǎo)非理性投機行為，會使股市在不太長的時間內(nèi)達到較高位置，猛跑則透支體力。股市見頂之后，甚至在接近見頂之時，越來越多的股民開始離開股市，其中部分人將資金轉(zhuǎn)入樓市，或者為了自住而購房，或者為了投資而買房購鋪。由于樓市變化滯后于股市，當(dāng)股市見頂后，樓市還將繼續(xù)繁榮一段時間，此時股市資金轉(zhuǎn)入樓市，當(dāng)然會助漲房價。
股市頂部和底部皆難預(yù)測。觀察本輪行情，股市可能在2016年上半年見頂，假如年內(nèi)就沖過6124點，也可能四季度就會見頂，見頂后即進入第三階段。鑒于影響房價短期走向因素很多，股市的影響權(quán)重較小，這里僅從這一因素推測，則本輪房價上漲至少可持續(xù)至明年年中，至于2017年，房市可能追隨股市，再度進入調(diào)整階段。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 楊紅旭