世人矚目的不動產(chǎn)條例出臺進入倒計時
中國青年網(wǎng)12月17日綜合據(jù)經(jīng)濟參考報16日報道，不動產(chǎn)登記條例正式發(fā)布已進入倒計時，很可能于年內(nèi)出臺。國土資源部方面表示，廣受關(guān)注的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作當前進展順利。此外，國務院法制辦正在進行不動產(chǎn)登記條例正式發(fā)布的相關(guān)準備工作。按照國土部的時間表，2014年年底前將基本完成不動產(chǎn)登記各級職責整合，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度;2015年健全配套制度，平穩(wěn)有序?qū)嵤?016年全面形成制度體系；最終于2017年實現(xiàn)信息共享，依法公開查詢。
今年5月，國土部正式掛牌成立不動產(chǎn)登記局，不動產(chǎn)登記工作整合歸一。在此基礎(chǔ)上，不動產(chǎn)登記局開始以土地為核心，整合包括房屋、草原、林地、海域等各類不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記職責。此后，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的各項工作進展迅速。6月，不動產(chǎn)登記信息平臺建設(shè)的研究和設(shè)計工作正式啟動；8月15日，國務院法制辦公布《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》；10月底，國土部辦公廳印發(fā)《關(guān)于征求不動產(chǎn)登記簿冊證樣式（征求意見稿）意見的函》。 11月底，中央編辦批復同意中國土地礦產(chǎn)法律事務中心（國土資源部土地爭議調(diào)處事務中心）更名為國土資源部不動產(chǎn)登記中心（國土資源部法律事務中心）。
據(jù)悉，該機構(gòu)將承擔不動產(chǎn)登記相關(guān)政策、業(yè)務、技術(shù)等方面支撐工作和國土資源法律事務工作。根據(jù)國土部方面的數(shù)據(jù)，各個省份的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作也密集展開。在全國106個重點城市中，已有約50%的城市啟動了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)工作。在30個啟動相關(guān)工作的省份中，至少有11個省份已經(jīng)基本完成不動產(chǎn)登記省級職責整合。
物權(quán)法專家孫憲忠強調(diào)，不動產(chǎn)登記條例最大的作用是實現(xiàn)統(tǒng)一登記，保護產(chǎn)權(quán)及交易安全，而并非意在反腐。在他看來，有幾個核心問題還有待解決。
一是登記審查的問題。是要形式審查還是實質(zhì)審查？這兩種審查如何界定？什么情況下適用哪種方式？
二是登記簿的設(shè)置。將來的不動產(chǎn)權(quán)利怎么記載？以前土地房屋都是分開的，現(xiàn)在合在一起怎么弄？孫憲忠認為樹干結(jié)構(gòu)最好，所有權(quán)就是樹干，樹干上體現(xiàn)權(quán)利的各種變化，有各種分枝，用益物權(quán)、擔保物權(quán)等，這樣一看就很清晰明了。先把地籍搞清楚，在此基礎(chǔ)上再確定地權(quán)。
第三就是登記程序的問題。不動產(chǎn)登記法本來就是程序法，由哪個機構(gòu)依據(jù)什么樣的程序來。
首先，我們需要擺正的一個看法是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例不是洪水猛獸，它的作用更多的是保護而不是剝奪，保護合法財產(chǎn)和合法收入。
其次，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例出臺的根本目的不是反腐，盡管它對于反腐有一定的作用。它的出臺有利于提倡鼓勵和支持人們?nèi)罕娡ㄟ^合法勞動獲得報酬，并保護持有和增加的合法財富。
第三，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例出臺也標志著我國的房地產(chǎn)市場進一步想著存量房市場發(fā)展，有利于國家掌握目前房地產(chǎn)市場的基本情況，并從中總結(jié)出經(jīng)濟運營的基本規(guī)律，對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展和國民經(jīng)濟的平穩(wěn)運行也有極大的裨益。
第四，對于大家普遍關(guān)注的房產(chǎn)稅的問題，目前房產(chǎn)稅試點擴圍工作已經(jīng)停止，有消息稱在轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)稅，而且房地產(chǎn)營改增也在進行，筆者以為，在這一輪稅制改革未完成之前，不動產(chǎn)登記不會納入征稅依據(jù)。
第五，隱私問題，國家有關(guān)部門已經(jīng)明確規(guī)定登記信息的登記和查詢辦法，非權(quán)利人均無法通過其他方式獲取他人的不動產(chǎn)信息。
一位地方國土部門人士告訴記者，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實際上是為將來的房產(chǎn)稅開征、個人不動產(chǎn)信息查詢、甚至“以房反腐”做前期準備工作。他進一步透露：“相關(guān)部門之所以在目前階段避談房產(chǎn)稅和‘反腐’等信息，是擔心政策推進過程中遇到阻力。這是政策制訂部門的一種策略。待不動產(chǎn)登記條例正式發(fā)布，各項工作穩(wěn)步落實之后，“征收房產(chǎn)稅甚至以人查房、以房反腐這些工作自然水到渠成”。上述說法印證了業(yè)內(nèi)此前的判斷?！皩嵭胁粍赢a(chǎn)統(tǒng)一登記制度，將對打擊腐敗起到一定的效果和作用?！北本┖娇蘸教齑髮W廉潔研究與教育中心主任任建明在接受法治周末記者采訪時強調(diào)，不動產(chǎn)登記條例也是在為征收房地產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)，未來二者間的“聯(lián)手”將有效打擊腐敗行為。
但李成言坦言，目前針對官員房產(chǎn)的反腐效果并不明顯，因為“查房反腐”的一個巨大瓶頸就在于國家不動產(chǎn)登記制度的不統(tǒng)一和不完善，“在這種現(xiàn)實情況下實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記就顯得尤為必要”。“不動產(chǎn)登記將此前龐雜分散的不動產(chǎn)系統(tǒng)整合成一個統(tǒng)一平臺，針對反腐，不再需要各地搜集線索，只要通過一個平臺就可以查詢某一特定個人名下的全部不動產(chǎn)，這是極大的優(yōu)勢?！比谓鲝娬{(diào)，信息登記的全面和真實性是保證其反腐效果的前提。
事實上，國家要建立不動產(chǎn)登記制度已醞釀多年。
2010年以來，中央一直在推行官員財產(chǎn)申報制度，但李林坦言，這其中不乏瞞報、虛假登記等情況。李林舉例稱，比如一個貪污官員擁有多套房產(chǎn)，他可以將其中的部分房產(chǎn)登記到自己的親戚名下來逃避追查，雖然這樣也有可能面臨房產(chǎn)被“易主”的危險，但相比被調(diào)查風險要小很多。2013年11月20日，國務院召開常務會議，正式宣布整合不動產(chǎn)登記職責、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，決定將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由一個部門承擔。
對此，李成言指出，一方面相關(guān)部門在登記時應做好核實工作，避免出現(xiàn)官員漏報、瞞報的情況；同時不動產(chǎn)登記制度也應與官員財產(chǎn)申報制度相聯(lián)結(jié)，通過信息并軌對照核查官員財產(chǎn)申報是否屬實。
李成言進一步解釋稱，不同于官員財產(chǎn)申報，不動產(chǎn)登記涉及的人員范圍更廣，是全民的不動產(chǎn)信息，因此在核查官員信息或調(diào)查案件時可以結(jié)合不動產(chǎn)登記信息迅速有效地掌握官員及周邊親屬的房產(chǎn)情況，便于進一步追查。
“這不但要求不動產(chǎn)登記信息要實行全國聯(lián)網(wǎng)共享，同時不動產(chǎn)信息也應與公安機關(guān)戶籍登記信息等相聯(lián)結(jié)，通過各部門間信息的互聯(lián)互通打破目前存在的‘信息孤島’現(xiàn)象，這是打擊腐敗的關(guān)鍵。”李成言說。
不過，吳景明強調(diào)，實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將摸清全國的房產(chǎn)底數(shù)，這確實為房產(chǎn)稅的開征奠定了基礎(chǔ)，且目前不少大中城市已完成房屋價值評估系統(tǒng)建設(shè)，再加之不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，將消除房產(chǎn)稅征收的主要技術(shù)障礙，可能會加速房產(chǎn)稅的推進。
“縱觀不動產(chǎn)登記制度在國外的發(fā)展歷程也可以看到，不動產(chǎn)登記都跟政府稅收緊密相連。”吳景明舉例稱，在美國，不動產(chǎn)登記的房產(chǎn)信息就是政府征收房產(chǎn)稅的主要征稅依據(jù)，美國所有州和地方政府都對登記的房產(chǎn)所有人征收房產(chǎn)稅。
在任建明看來，房產(chǎn)稅的征收，如果設(shè)置得當，也將對反腐起到積極效果。一方面房產(chǎn)多的官員就要多交稅，打擊囤房現(xiàn)象；同時有房產(chǎn)稅限制，也會減少一些為官員“存房”“藏房”的情況發(fā)生。
吳景明也認為，房產(chǎn)稅征收的真正意義是調(diào)節(jié)貧富差距，征收的同時也應下調(diào)過高的住房用地稅負，簡并流轉(zhuǎn)交易環(huán)節(jié)稅費等。此外征收應實行階梯化，對普通民眾的基本性住房應免征或少征，對擁有多套住房、占用更多資源的人則要多征稅，如果實行也應先從富人、官員等人群入手。
同時吳景明強調(diào)，房產(chǎn)稅的征收也應該避免出現(xiàn)官員將非法財產(chǎn)合法化的情況，比如經(jīng)調(diào)查該官員房產(chǎn)為非法收入購得，就應及時單獨列出并對該房產(chǎn)實行沒收、查封等措施。
“房產(chǎn)在官員財產(chǎn)中占據(jù)極大的部分，也是腐敗的重災區(qū)之一，希望通過不動產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅等制度的聯(lián)手，在未來能有效打擊這類腐敗行為。而真正的反腐敗還是要讓權(quán)力陽光化，從源頭防治腐敗要比事后追查更為重要。”任建明說。
中國人民大學公共管理學院教授、土地規(guī)劃研究中心主任嚴金明對法治周末記者表示，多年來由哪一部門對不動產(chǎn)進行統(tǒng)一登記一直有爭議，因此條例的執(zhí)行在這方面可能會面臨困難，尤其是在市、縣兩級基層，因為統(tǒng)一登記機構(gòu)牽涉到部門之間的管理體制問題，需要整合。
“但多年來各部門已有各自的領(lǐng)域、各自的標準、各自的管理，這些已形成慣例，可預見整合會面臨比較大的挑戰(zhàn)，而且各部門要完全在一個平臺上說話，可能還需要一些制度上的銜接。”嚴金明說。
孫憲忠認為，條例出臺之后，因為統(tǒng)一登記機構(gòu)已有明確規(guī)定，把各部門登記這一部分的人弄在一起，合署辦公，慢慢整合之后也比較好辦。不過如何設(shè)置作為不動產(chǎn)登記立法核心的登記簿，雖然很大程度上是技術(shù)問題，但由于我國長期以來不動產(chǎn)法律實踐的復雜性，各類不動產(chǎn)的法律基礎(chǔ)并不統(tǒng)一，因此面臨的困難也不小。
符啟林認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記面臨的最大困難還在于農(nóng)村，農(nóng)村土地的種類很復雜，地方上的做法也極不統(tǒng)一，例如土地證有些發(fā)有些不發(fā)，宅基地各地的標準不一，這些怎么登記？各地是否自己出臺細則？還有農(nóng)村許多房屋沒有報建，連報建手續(xù)都沒有，怎么登記？這都給統(tǒng)一登記帶來了難題。