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租到滿意房,專門法規(guī)來了(政策解讀)

2025-07-24 08:46:00

來源:人民網(wǎng)-人民日報(bào)

  發(fā)展住房租賃市場是解決住房問題的重要途徑。但在生活中,甲醛房、虛假房源、押金退還難等現(xiàn)象,侵害了租戶合法權(quán)益;擅自改動(dòng)租賃住房結(jié)構(gòu)、私拉亂接管線等行為,也給房東造成困擾,影響了租賃市場的健康發(fā)展。

  《住房租賃條例》日前公布,將于9月15日起施行。條例如何規(guī)范出租承租活動(dòng)和租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為?對保護(hù)承租人合法權(quán)益起到什么作用?記者進(jìn)行了采訪。

  ?出租房應(yīng)是什么樣

  不得危及人身安全和健康,單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)

  將老舊毛坯房用廉價(jià)材料裝修“美顏”后,以較高價(jià)格出租,承租人入住后卻“貨不對板”,嚴(yán)重時(shí)還會(huì)因甲醛超標(biāo)影響身體健康,以這類“串串房”為代表的劣質(zhì)房源嚴(yán)重?fù)p害承租人的利益。

  “作為我國第一部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī),條例進(jìn)一步明確了租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,對經(jīng)營主體給予了必要引導(dǎo)和有效監(jiān)管?!北本┐髮W(xué)法學(xué)院教授常鵬翱說,特別是針對住房租賃的現(xiàn)實(shí)痛點(diǎn)難點(diǎn)問題,在平衡租賃雙方利益的基礎(chǔ)上,條例適度傾斜保護(hù)承租人的合法權(quán)益。

  提升租住質(zhì)量?!按俊钡炔糠肿赓U房屋存在設(shè)施陳舊、衛(wèi)生條件差、安全隱患多等問題。條例規(guī)定,用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)?、室?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn),不得危及人身安全和健康。

  同時(shí),針對“非居改租”“隔斷房”等問題,條例規(guī)定,廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間,不得單獨(dú)出租用于居??;租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積,應(yīng)當(dāng)符合設(shè)區(qū)的市級以上地方政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

  “二房東”卷款跑路、房東上門脅迫承租人騰退租賃住房、租房押金說扣就扣……不明確、不穩(wěn)定的租賃關(guān)系,是導(dǎo)致承租人權(quán)益受損的主要因素之一。浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬說,部分租賃合同條款十分簡單、內(nèi)容模糊不清,甚至大量存在口頭協(xié)議約定等情況,一旦發(fā)生糾紛,承租人往往因缺乏明確的書面依據(jù)而處于相對劣勢地位。

  條例保障租住穩(wěn)定,提出出租人和承租人應(yīng)當(dāng)使用實(shí)名簽訂住房租賃合同,住房租賃合同應(yīng)當(dāng)向所在地房產(chǎn)管理部門備案;住房租賃合同應(yīng)當(dāng)明確約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等事項(xiàng),出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金;出租人應(yīng)為承租人騰退租賃住房留出合理時(shí)間,不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者騰退住房。

  ?租賃企業(yè)等經(jīng)營者該怎么做

  發(fā)布的房源圖片應(yīng)與實(shí)物一致,轉(zhuǎn)租須通過監(jiān)管賬戶收付資金

  虛假房源泛濫、“買家秀與賣家秀不符”現(xiàn)象屢見不鮮……一些承租人遭遇困境,常與住房租賃企業(yè)經(jīng)營服務(wù)不規(guī)范有關(guān)。

  “條例對住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)平臺經(jīng)營者等提出了行為規(guī)范,形成完整的治理閉環(huán)?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說,比如,針對住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供虛假房源、侵占挪用租賃資金等違法違規(guī)經(jīng)營行為,條例明確,住房租賃企業(yè)發(fā)布的房源圖片應(yīng)當(dāng)與實(shí)物房源一致,不得發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息,不得隱瞞或者拒絕提供擬出租住房的有關(guān)重要信息;住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息前,應(yīng)當(dāng)核對并記錄委托人的身份信息、住房權(quán)屬信息,實(shí)地查看房源。

  針對租賃企業(yè)一次性收取租客長期租金卻按月支付房東的“長收短付”問題,根據(jù)條例,從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè),按規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會(huì)公示,通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)。

  同時(shí),設(shè)區(qū)的市級以上地方政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金監(jiān)測機(jī)制,定期公布租金水平信息。“這將減少信息不對稱,引導(dǎo)市場預(yù)期,穩(wěn)定租金價(jià)格?!弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛認(rèn)為。

  近年來,一些承租人損壞房屋、隨意堆放垃圾、高空拋物等新聞也引發(fā)過諸多討論。為更好約束承租人行為,維護(hù)出租人利益,條例明確,承租人要安全、合理使用租賃住房,不得損壞、擅自拆除、停用消防設(shè)施或者改動(dòng)租賃住房承重結(jié)構(gòu),不得私拉亂接水、電、燃?xì)夤芫€。

  條例一方面規(guī)定建立住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員信用評價(jià)制度,將相關(guān)違法違規(guī)行為記入信用記錄,納入全國信用信息共享平臺,并根據(jù)信用狀況實(shí)施分級分類監(jiān)管;另一方面對相關(guān)主體的違法行為設(shè)定了具體處罰措施。“這為有效治理住房租賃市場亂象提供了有力的法律武器?!鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟說。

  ?如何建立租購并舉的住房制度

  推動(dòng)租購住房在享受公共服務(wù)上有同等權(quán)利

  “重購輕租”“租不如買”,是住房租賃市場長期存在的觀念。補(bǔ)上“租”的短板,在強(qiáng)化監(jiān)督管理、維護(hù)市場秩序的同時(shí),還要優(yōu)化供需兩端、建立租購并舉的住房制度。

  條例提出,國家完善政策措施,培育市場化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè);鼓勵(lì)居民家庭將自有房源用于租賃,支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃。常鵬翱認(rèn)為,這為住房租賃市場供給提供了法治保障,有助于增加租賃住房的供給量。

  條例還明確,國家鼓勵(lì)出租人和承租人依法建立穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系,推動(dòng)租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利?!斑@有助于穩(wěn)步推進(jìn)租購?fù)瑱?quán),讓穩(wěn)定居住的承租人更好融入城市?!庇輹苑艺f。

  中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長柴強(qiáng)認(rèn)為,隨著住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展,房企將自持商品住房等長期用于租賃,可獲得較穩(wěn)定的現(xiàn)金流,推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。新市民擁有穩(wěn)定居住的租賃住房,將加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化進(jìn)程;更多人愿意在工作單位附近租房,也可緩解交通擁堵等“大城市病”,提高城市宜居性。

  《 人民日報(bào) 》( 2025年07月24日 02 版)

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