“先易后難。商業(yè)開發(fā)空間大，容易改造的基本完成了，剩下的都是‘硬骨頭’。”談及棚戶區(qū)改造的艱巨任務，湖南省郴州市房地產管理局局長劉運華有感而發(fā)。

　　隨著城市中心區(qū)域土地緊張，棚戶區(qū)改造出現(xiàn)了“向城市外圍和邊緣擴展”的趨勢，新建、改造破舊基礎設施的資金需求量巨大。怎樣化解經(jīng)濟結構調整、房地產行業(yè)下行的影響，保障最困難人群的住房問題，成為地方政府在棚戶區(qū)改造過程中，一道繞不過去的坎兒。

　　而中國青年報記者調查發(fā)現(xiàn)，部分棚戶區(qū)改造，出現(xiàn)了“只有骨頭沒有肉”的怪現(xiàn)狀。

　　棚戶區(qū)改造：百姓“盼拆遷又怕拆遷”

　　以前，這里是典型的“貧民窟”：晚上黑燈瞎火，黃賭毒人員出沒，居民不敢隨便出門；雨天臭水橫流，晴天蒼蠅亂飛……70歲的羅潤蘭引用兩句當?shù)孛裰{說：“有女莫嫁裕后街，一年四季穿雨鞋。”

　　羅潤蘭和街坊們所說的裕后街，是湖南郴州城區(qū)范圍最大、歷史最久的一片老城區(qū)，居住著3000多人。其中，中老年人占70%以上，有約30%為低收入群體、無固定職業(yè)者。自上個世紀50年代以來，這一帶危房比比皆是，基礎設施嚴重缺乏，社情復雜。

　　郴州市多次計劃改造這個街區(qū)，但改造前建筑面積有10多萬平方米，近一半居民希望“拆一還一”、原地安置，因資金缺口大，改造項目幾度中斷。該市房地產管理局副局長王淑玲介紹，一方面是改造任務量太大，另一方面是真正啟動改造進程后，一些居民又不理解、不支持、不配合。

　　該市另一個棚戶區(qū)中的“硬骨頭”是下湄橋。它曾是輝煌的老工業(yè)區(qū)，紡織廠、床單廠等一批老企業(yè)的廠區(qū)和生活區(qū)連在一起，建筑密度大、質量差。進入新世紀，這一帶生活著各類特殊群體，街區(qū)環(huán)境堪憂。不少職工多次上訪，希望被列入棚戶區(qū)改造項目。不過，由于企業(yè)長期經(jīng)濟效益差，對改善棚戶區(qū)“力不從心”，由此造成職工對棚戶區(qū)改造期望高、怨氣大，并成為社會矛盾的激化點。

　　郴州市副市長張揚平多次走訪正在分批拆遷改造中的曹家坪棚戶區(qū)。一位老居民說出了心里話：“其實，左鄰右舍也盼著趕緊拆遷，有個好環(huán)境，但是怕拖很長時間，大家又沒什么信心?！?/p>

　　據(jù)分析，棚戶區(qū)居民類似的憂慮不無道理。棚戶區(qū)改造不但投資大，而且牽涉拆遷安置等繁瑣工作。他們不清楚改造的具體方案是什么、如何操作；改造需要的資金量大，錢到底從哪里來；改造中有沒有滋生腐?。桓脑旌髸粫鸱績r、租金上漲等問題。

　　政府用什么填補資金缺口

　　2013年，中央財政下?lián)苤С殖鞘信飸魠^(qū)改造資金355億元。按照2013年完成304萬套“棚改房”計算，平均一套房子，中央補貼約1萬元?！捌溆噘Y金缺口的壓力，全部壓在了地方政府身上?！庇嘘P專家分析說。

　　從去年開始，郴州市計劃用5年時間，基本完成全市各類棚戶區(qū)(含城中村)的改造任務，共計約600萬平方米。當年已實施改造60萬平方米，但接下來，為完成數(shù)十萬戶各類棚戶區(qū)改造，資金壓力隨之而來。

　　以其中一個棚戶區(qū)——司馬洞棚戶區(qū)為例，它位于郴州市棉麻總公司院內，改造需安置用地面積0.64公頃，拆遷建筑面積2.91萬平方米，拆遷費用3492萬元；土地平整費用1725萬元；安置建筑面積1.89萬平方米，容積率3.00，建筑密度19.23%，平均建筑層數(shù)15層。而改造所籌措的資金，不到項目投資的50%，道路、綠地、幼兒園等基礎設施投入資金，還需要從其他渠道籌集。

　　然而，在完成了18萬平方米的裕后街棚戶區(qū)改造任務以后，“資金缺口大”已成為該市新一輪棚戶區(qū)改造中的最大難題。

　　比如，位置偏遠的梨樹山、卜里坪棚戶區(qū)，市場運作空間小，配套壓力大；地處城區(qū)的下湄橋、曹家坪棚戶區(qū)，商業(yè)開發(fā)價值低，建材和人工費上漲，導致項目資金難以平衡。

　　兩年前，該市啟動曹家坪棚戶區(qū)改造項目時，每平方米的預售價格在項目盈虧平衡點之上，現(xiàn)在，價格已經(jīng)跌到盈虧平衡點以下，項目實施下去便面臨虧本，由此產生了新的矛盾：一是棚戶區(qū)改造項目進度被迫放慢；二是安置房的交房日期往后延期；三是按計劃早該返遷的居民，還需要繼續(xù)尋找周轉房安置；四是部分有認購熱情的居民，紛紛打“退堂鼓”。

　　不可把項目損失、壓力全部推給棚戶區(qū)居民

　　郴州市在棚戶區(qū)改造中面臨的尷尬，并非孤例。

　　記者調查發(fā)現(xiàn)，對全國不少地級市而言，現(xiàn)在留下的大部分是這樣的棚戶區(qū)地塊——開發(fā)商看不上眼，老百姓無力改造，只能政府“兜底”。

　　可是，地方財力有限，資金從哪兒來？尤其是今年以來，二線、三線城市房地產市場出現(xiàn)了“滯銷”的現(xiàn)象，導致地方政府無法用土地二級開發(fā)，來補充棚戶區(qū)改造的資金缺口。同時，房地產市場不可預見性太大，給部分參與棚戶區(qū)改造的開發(fā)商，帶來了明顯的資金壓力。

　　“我正在琢磨著退房。”棚戶區(qū)居民劉先生說，現(xiàn)有的政策措施，還不足以解決部分棚戶區(qū)改造“只有骨頭沒有肉”的難題。

　　該如何破題？作為房管局局長的劉運華，給出了自己的思考。

　　“對于缺乏市場運作空間的項目，需要進一步發(fā)揮政府主導作用?！撟尷淖尷⒃撡N錢的貼錢’，不可把項目損失、壓力，全部推給企業(yè)和棚戶區(qū)居民。”劉運華建議，地方政府可以出臺鼓勵政策，區(qū)別于商業(yè)房地產項目，吸引、鼓勵開發(fā)商和社會力量參與棚戶區(qū)改造。

　　鼓勵政策應包括哪些？他認為，首先，應該進一步細化金融、土地等支持政策，以政府貼息方式，支持棚戶區(qū)改造信貸。針對一些“市場運作不靈”的棚戶區(qū)改造項目，可考慮由政府擔保和貼息，設立一筆30年或50年的長期貸款，支持政府投資類的保障性住房建設。

　　其次，不少棚戶區(qū)群眾，難以跨過安置房在入住前需付清房款的“高門檻”，需要理順安置房在產權管理部門設置抵押權的政策，為棚戶區(qū)群眾購買安置房，提供個人信貸支持。

　　第三，對用于棚戶區(qū)改造項目的土地指標，實行計劃單列、優(yōu)先安排、應保盡保，并簡化土地供應行政審批流程，提高審批效率。同時，明確“肥瘦搭配”原則，實施“捆綁式開發(fā)”的土地政策，以利于棚戶區(qū)改造項目的資金平衡。（記者 李劍平 通訊員 曹文劍）