這一輪市場(chǎng)真正能復(fù)蘇、比較有前景的城市最多也就15到20個(gè)，其他城市房?jī)r(jià)突然上漲的可能性不大。三四線城市未來(lái)可能有漲有跌，但缺乏持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。
樓市“3·30新政”出臺(tái)迄今過(guò)去一個(gè)季度，哪些城市的房?jī)r(jià)反彈最為明顯？《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪發(fā)現(xiàn)，一線城市和熱門二線城市在此輪房?jī)r(jià)上漲中表現(xiàn)搶眼，不同城市房?jī)r(jià)走勢(shì)繼續(xù)分化。
分化加劇
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布了6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格上漲的城市達(dá)到了27個(gè)，比上月增加了7個(gè)。27個(gè)城市中，有20個(gè)城市漲幅比上月擴(kuò)大，漲幅在0.5%以上的城市有6個(gè)。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部根據(jù)每個(gè)月的定基分析，在新建商品住宅方面，相比3月份，6月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)分化嚴(yán)重，其中24個(gè)城市出現(xiàn)了上漲，漲幅最高的是深圳，最近三個(gè)月深圳房?jī)r(jià)環(huán)比上漲了20.7%，上海房?jī)r(jià)上漲了6.8%，北京上漲了4.7%，廣州上漲了4.2%。
此外，杭州、南京、寧波、天津、溫州、廈門、武漢等城市漲幅也比較靠前。而對(duì)比3月份，目前房?jī)r(jià)仍在下跌的城市則主要是三四線城市。這也說(shuō)明樓市“3·30新政”之后，不同城市之間的分化進(jìn)一步加劇。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，這一輪市場(chǎng)真正能復(fù)蘇、比較有前景的城市最多也就15到20個(gè)，其他城市房?jī)r(jià)突然上漲的可能性不大。三四線城市未來(lái)可能有漲有跌，但缺乏持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。
供需決定未來(lái)
是什么原因支撐了這些城市房?jī)r(jià)反彈呢？這其中，人口流入和需求無(wú)疑是最重要的一個(gè)原因，包括過(guò)去幾年常住人口的復(fù)合增長(zhǎng)率，外來(lái)人口占常住人口的比重等。經(jīng)過(guò)十多年的高速發(fā)展，在一二線城市中，本地人大多已有住房、存量增長(zhǎng)空間已經(jīng)有限。因此未來(lái)的增量主要依靠新增的流入人口。
上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布了一份35個(gè)重點(diǎn)城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的研究報(bào)告，從綜合排名來(lái)看，位居?xùn)|南沿海的二線城市廈門位列榜首，可見(jiàn)其市場(chǎng)需求之旺盛。
廈門當(dāng)?shù)囟辔环康禺a(chǎn)業(yè)界人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，廈門凈流入人口已經(jīng)超過(guò)了戶籍人口，現(xiàn)在買房的主力軍來(lái)自周邊泉州、龍巖等地。由于廈門是福建唯一的副省級(jí)城市，城市環(huán)境建設(shè)位居全國(guó)前列，此外包括教育、醫(yī)療等公共資源也是福建最好的，因此吸引了大量周邊人口的流入。
“我們初中班，已經(jīng)有2/3以上在廈門買了房子?！眮?lái)自泉州安溪一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的施先生說(shuō)，福建的經(jīng)商群體十分龐大，不管在本省還是在外省做生意，很多人都會(huì)想在廈門買套房子。
也正是如此，雖然今年廈門的漲幅并不算最靠前，但由于去年全國(guó)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，廈門仍在上漲，因此綜合近兩三年的表現(xiàn)，廈門的漲幅在全國(guó)數(shù)一數(shù)二。
除了廈門，北上廣深4個(gè)東部城市，由于作為一線城市的特殊地位和功能定位，它們對(duì)外來(lái)人口強(qiáng)大的吸附作用以及城市更新等催生的住房需求，使得它們的住房需求潛力仍然較大。另外，像昆明和成都由于尚處于房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展期，特別是在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)的背景下，仍延續(xù)了住房需求增幅較大的趨勢(shì)。
一些城市即便某段時(shí)間內(nèi)庫(kù)存量較大，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯調(diào)整，但只要需求仍在，反彈早晚都會(huì)到來(lái)。這其中，浙江板塊的走勢(shì)尤為明顯。6月份，浙江板塊房?jī)r(jià)在增幅排行中依然靠前。其中杭州和寧波排行第五和第六位，增幅分別為1.3%和0.6%。
需求是一方面，一定時(shí)期內(nèi)的供應(yīng)也是影響房?jī)r(jià)的重要因素。比如，廈門去年房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺，而到9月之后，深圳率先反彈。仔細(xì)分析這兩個(gè)城市，不難發(fā)現(xiàn)有不少共性，一是兩個(gè)城市的流入人口都超過(guò)了戶籍人口。二是這兩個(gè)城市的土地供應(yīng)一直都偏緊，可供房地產(chǎn)建設(shè)的土地偏少，市場(chǎng)供不應(yīng)求。
而像呼和浩特、蘭州、?？?、烏魯木齊、銀川、西寧、西安等城市，共同點(diǎn)在于供求失衡，市場(chǎng)供大于求，預(yù)計(jì)2015年整體復(fù)蘇有些乏力。而不少城市雖然目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也比較快，但由于之前新房市場(chǎng)發(fā)展太快，已經(jīng)消化了太多有效需求，因此未來(lái)的空間比較有限。
易居研究院的報(bào)告顯示，北京、上海、廣州、深圳、杭州、合肥、廈門、武漢、鄭州等城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)較小，值得開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者進(jìn)入。這幾個(gè)城市均為一線及重點(diǎn)二線城市，此類城市的共同點(diǎn)在于市場(chǎng)需求旺盛，供應(yīng)規(guī)模和壓力相對(duì)較小，房?jī)r(jià)反彈驅(qū)動(dòng)力強(qiáng)，房企或個(gè)人投資的風(fēng)險(xiǎn)度較小，機(jī)會(huì)相對(duì)較大。