今年別墅市場(chǎng)活躍。廣州日?qǐng)?bào)記者盧政攝

　　今年將是東莞別墅供應(yīng)爆發(fā)的一年，別墅市場(chǎng)也受到極大的關(guān)注。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些豪華別墅高價(jià)出租給企業(yè)，但奇怪的是，東莞一手別墅銷(xiāo)售價(jià)格卻普遍偏低。業(yè)內(nèi)人士表示，東莞部分企業(yè)為留住人才會(huì)以“天價(jià)”租豪華別墅，但是從整體市場(chǎng)來(lái)看，東莞一手別墅產(chǎn)品走“精小化”路線，經(jīng)濟(jì)型小別墅符合改善需求“換房族”自住需求，更受市場(chǎng)青睞。

　　現(xiàn)象——

　　企業(yè)花65000元/月租豪華別墅

　　日前，劉女士將自己一套位于東城山莊的別墅以35000元/月的租金出租出去。劉女士說(shuō)，住在別墅里的是一家企業(yè)的高管，一家三口來(lái)自青島，由所在企業(yè)為他們租了這套別墅。

　　記者了解到，企業(yè)為留住人才，租豪華別墅給高管居住的現(xiàn)象，在東莞并不少見(jiàn)。東莞一家汽車(chē)組件公司剛開(kāi)業(yè)，為了留住來(lái)自國(guó)外的高級(jí)管理人員，花65000元/月租下了一套別墅，該套別墅裝修非常豪華，還擁有私家游泳池，是東莞少有的豪華別墅。目前，該公司的這名高管將家人從國(guó)外接到東莞居住，安家東莞。

　　記者了解到，去年?yáng)|莞最貴的一套別墅，銷(xiāo)售單價(jià)為55248元/平方米，而目前東莞的別墅普遍均價(jià)是在15000元/平方米左右。這些裝修豪華的別墅租金高昂，月租金甚至是均價(jià)的兩三倍以上，回報(bào)率非常高。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也透露，租別墅的人群不多，而且對(duì)別墅軟硬件的要求都很高，大多數(shù)是獨(dú)棟別墅，除了裝修要豪華、配置好外，對(duì)于別墅的面積、交通便利等都有很多要求。合富置業(yè)業(yè)務(wù)副總監(jiān)賀文宇表示，東莞別墅出租不多，租住別墅的租客主要以在東莞大型公司工作的企業(yè)高管群體和對(duì)生活要求高的生意人群為主，而像位于中心區(qū)，出租率比較高的光大·景湖藍(lán)郡的聯(lián)排別墅，目前租金也就約7000~8000元/月。

　　普通別墅低價(jià)賣(mài)：

　　部分一二手別墅價(jià)格“倒掛”

　　雖然個(gè)別豪華別墅租金高，但是東莞別墅的整體價(jià)格并不高，一二手別墅價(jià)格甚至出現(xiàn)“倒掛”，也因此有了一手別墅好賣(mài)過(guò)二手別墅的情況。

　　從東莞別墅產(chǎn)品發(fā)展的歷史來(lái)看，早年?yáng)|莞別墅以大戶(hù)型為主，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的面積越大越好，500~1000平方米以上別墅是市場(chǎng)的主流，購(gòu)買(mǎi)人群也以頂尖的高端購(gòu)房者為主，面積大，總價(jià)高，這也意味著這些別墅再流通能夠接受的人群不多。而隨著東莞樓市的發(fā)展，面積小、價(jià)格低的別墅逐漸唱主角，經(jīng)濟(jì)條件較好的小企業(yè)主、企業(yè)高管等都能夠購(gòu)買(mǎi)別墅，從而也導(dǎo)致了許多一手別墅價(jià)格低過(guò)城中心二手別墅，銷(xiāo)售情況更好；而二手別墅由于價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，放盤(pán)量較少的情況。

　　賀文宇認(rèn)為，目前東莞的一手別墅產(chǎn)品供應(yīng)和成交都比二手別墅多，不少一手別墅的價(jià)格也比市中心的二手別墅低，因此，二手別墅大多數(shù)集中在市中心，以自住為主，即使有別墅出售，市中心的二手別墅放盤(pán)價(jià)格也不會(huì)因一手別墅價(jià)格低而出現(xiàn)太明顯的調(diào)整。

　　記者了解到，目前東莞一手別墅均價(jià)約15000元/平方米，而城中心別墅的均價(jià)約20000元/平方米。由于一手別墅供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)一種怪現(xiàn)象：一期的別墅在二手市場(chǎng)放盤(pán)，價(jià)格高，而二期新別墅卻降價(jià)銷(xiāo)售，一手別墅的價(jià)格比二手別墅的還要低很多，這也導(dǎo)致東莞別墅在二手市場(chǎng)上并不活躍。

　　小別墅受青睞：

　　自住為主 中心別墅入住率達(dá)7成

　　雖然個(gè)別別墅租金高，但是對(duì)于整體的別墅市場(chǎng)而言，別墅出租的并不多，東莞別墅主要還是以自住為主。賀文宇表示，東莞市中心別墅的入住率約為70%，而外圍郊區(qū)的別墅入住率約為40%~50%。而從別墅的面積來(lái)看，近年來(lái)“精小化”別墅產(chǎn)品供應(yīng)增加，迎合了“換房族”改善住宅的自住需要，受到市場(chǎng)青睞。

　　東莞中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)也顯示， 2014年?yáng)|莞全年共供應(yīng)別墅1696套，別墅套均面積為288平方米/套，其中200~400平方米產(chǎn)品供應(yīng)占比由2013年的68%縮減至2014年的58%，而160~200平方米的中小經(jīng)濟(jì)型別墅供應(yīng)占比由11%增長(zhǎng)至23%。

　　別墅面積越來(lái)越小是由市場(chǎng)決定的。近三年來(lái)，由于海逸豪庭、萬(wàn)科·四季花城、保利·生態(tài)城等中小面積別墅深受市場(chǎng)青睞，不少開(kāi)發(fā)商出于開(kāi)發(fā)成本和消化速度的考慮，別墅產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)“精小化”，2014年涌現(xiàn)出一大批同質(zhì)化的經(jīng)濟(jì)型別墅，該類(lèi)產(chǎn)品的增多也導(dǎo)致別墅市場(chǎng)整體套均面積趨小。

　　后市——

　　今年59個(gè)項(xiàng)目有別墅供應(yīng)

　　根據(jù)東莞中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年?yáng)|莞別墅潛在供應(yīng)量預(yù)計(jì)為102.02萬(wàn)平方米，潛在項(xiàng)目數(shù)共計(jì)59個(gè)，其中城區(qū)僅有4個(gè)別墅項(xiàng)目，其余潛在供應(yīng)基本集中于各鎮(zhèn)區(qū)，全新項(xiàng)目共有26個(gè)，舊盤(pán)加推項(xiàng)目共有33個(gè)，2015年將繼2013年之后成為東莞別墅市場(chǎng)供應(yīng)爆發(fā)的一年。

　　從區(qū)域來(lái)看，2015年有別墅供應(yīng)的區(qū)域預(yù)計(jì)將擴(kuò)容至24個(gè)。沙田、東城、高埗、清溪、石排、企石、橫瀝、大嶺山這些很久沒(méi)有別墅供應(yīng)或銷(xiāo)售的區(qū)域在2015年將有不少全新別墅上市，給區(qū)域樓市增添亮點(diǎn)。

　　松山湖別墅市場(chǎng)最受關(guān)注

　　今年哪些區(qū)域別墅市場(chǎng)值得關(guān)注？東莞中原地產(chǎn)研究部監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，今年別墅市場(chǎng)最值得關(guān)注的區(qū)域是松山湖。屆時(shí)將有5個(gè)全新項(xiàng)目、3個(gè)舊盤(pán)加推共17.89萬(wàn)平方米的別墅產(chǎn)品上市，是今年最炙手可熱的區(qū)域。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，產(chǎn)品線較為豐富，整個(gè)區(qū)域獨(dú)棟產(chǎn)品最多，又由于區(qū)位優(yōu)勢(shì)和自然資源優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)今年不少高單價(jià)、高總價(jià)別墅成交都將在這里產(chǎn)生。

　　而在眾多別墅供應(yīng)區(qū)域中，東坑鎮(zhèn)則讓人不容忽視。該鎮(zhèn)區(qū)自2006年至今，僅2007年和2014年有少量別墅供應(yīng)，在別墅消化上也僅2014年盈濱半島少量產(chǎn)品成交，但據(jù)東莞中原目前測(cè)算，預(yù)計(jì)2015年?yáng)|坑將有皇家翡翠灣花園、金達(dá)時(shí)代豪庭、碧桂園豪園三個(gè)項(xiàng)目上市，總貨量近9萬(wàn)平方米，區(qū)域消化壓力巨大。

　　而沙田自2011年起才有少量別墅供應(yīng)，在碧桂園·柏麗灣進(jìn)駐之前的別墅消化一般，預(yù)計(jì)2015年的別墅供應(yīng)量超8萬(wàn)平方米，一個(gè)全新項(xiàng)目和兩個(gè)舊盤(pán)加推，別墅類(lèi)型、產(chǎn)品面積段都較為相近，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，片區(qū)的消化能力一般，預(yù)計(jì)也將面臨較為嚴(yán)峻的出貨壓力。記者蔣幸端